2022年4月29日下午，從學(xué)設(shè)計到做設(shè)計——“中裝杯”全國大學(xué)生環(huán)境設(shè)計大賽系列活動之酒店設(shè)計線上直播活動成功舉辦。酒店是門檻較高，體系龐雜的空間設(shè)計類別，它涵蓋大堂、客房、宴會廳、會議廳、商務(wù)中心、健身房等多種空間類型，承載住宿、餐飲、會議、娛樂等主要功能。酒店的本質(zhì)，在于體驗“別處的生活”，詩和遠(yuǎn)方的底色中，亦少不了人們對向往生活的想象、演繹與升華。
在此次線上活動中IDM酒店研究院執(zhí)行院長、北京樂孚科技有限公司設(shè)計研究院院長趙陵川發(fā)表了《綠色酒店設(shè)計與更新》的主題演講
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▲IDM酒店研究院執(zhí)行院長、北京樂孚科技有限公司設(shè)計研究院院長 趙陵川
趙陵川：
各位老師、各位學(xué)員，大家下午好：
非常感謝中裝新網(wǎng)邀請做公開課的分享。
今天我的主題是綠色酒店設(shè)計與更新改造，分為三個部分，一是綠色酒店和全生命周期理念，二是酒店坪效和設(shè)計優(yōu)化，三是酒店建設(shè)全過程管理案例分享。
酒店設(shè)計包括了選址、外形、建筑、機(jī)電、裝飾及服務(wù)6個方面。酒店簡單來說就是兩件事，建筑空間和為人服務(wù)；酒店的評價標(biāo)準(zhǔn)就是坪效+客人口碑+社會認(rèn)知度；酒店產(chǎn)品的定位就是服務(wù)管理+場景營造。
北京樂孚科技有限公司前身是北京樂孚裝飾工程有限公司，系中建集團(tuán)下屬企業(yè)改制而成，在2010年的時候，北京樂孚就在細(xì)分市場里選擇了酒店這個板塊，這些年一直秉承著“酒店全生命周期服務(wù)的領(lǐng)軍者”企業(yè)愿景，致力于成為“科技化、專業(yè)化、生態(tài)化”的酒店建筑科技綜合服務(wù)商，現(xiàn)在樂孚做的90%項目都是酒店項目，近期的冬奧會就承接了8個高端酒店，其中有四個是更新改造項目。
2013年北京樂孚與中國飯店協(xié)會和清華大學(xué)的專家教授共同成立了IDM酒店研究院，2016年參與國家標(biāo)準(zhǔn)編制和坪效雙碳課題研究時，收集了中國、東亞、歐美等地區(qū)三千多家酒店建造數(shù)據(jù)和運(yùn)營數(shù)據(jù)，實地調(diào)研了三百多個酒店項目，復(fù)盤了北京樂孚設(shè)計和施工過的上百個酒店項目，通過整合研發(fā)設(shè)計和酒店全過程管理實踐經(jīng)驗，提出了酒店社會學(xué)和酒店集成管理創(chuàng)新概念，在酒店建筑全生命周期和低碳可持續(xù)發(fā)展等方面有專業(yè)的研究成果。
下面我給大家做一個具體的分享，第一部分就是希望大家了解一下綠色酒店和全生命周期理念。中國是酒店投資的大國，也是酒店管理的小國，中國酒店首要任務(wù)是從酒店投資走向酒店管理。我們可以看到下邊這張圖，是咱們國家酒店全生命周期典型項目——北京飯店，它有百年歷史，1900年兩個法國人在北京東交民巷開了一家小酒館，1901年搬至東單菜市場掛上“北京飯店”牌匾，1903年飯店遷址在王府井南口建起一座五層紅磚樓，1917年北京飯店向西擴(kuò)建為遠(yuǎn)東唯一豪華酒店，解放后它成為我們的國賓接待酒店。1900年亞運(yùn)會， 2008年奧運(yùn)會又做了擴(kuò)建和更新改造， 2018年包括今年2022年冬奧會還在做改造。北京飯店實際歷史非常悠久，從中還可以了解到中國酒店行業(yè)發(fā)展歷程。
Hotel這個詞是由法語演變而來的，酒店在古代叫客棧，19世紀(jì)的時候叫豪華飯店，麗思卡爾頓酒店（Ritz-Carlton）是豪華飯店的代表，1898年凱撒·麗茲把一個莊園改造成豪華飯店。商業(yè)飯店時代是19世紀(jì)中葉到20世紀(jì)，那時候酒店里配套有電燈、電話、電風(fēng)扇、馬桶，現(xiàn)在這些都是我們經(jīng)常用的，可是那時候最好最先進(jìn)的技術(shù)都是先運(yùn)用到酒店里，包括電梯。
新型飯店時期就是從20世紀(jì)50年代，二戰(zhàn)以后隨著商業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，酒店配套了更多的會議、餐飲和其他附屬娛樂功能。在中國1978年改革開放后，到80年就有涉外酒店203家。酒店業(yè)1.0時代主要是政務(wù)接待，就是政府投資，或者是企業(yè)投資的樓堂館所，這個時期不是按酒店本身的產(chǎn)品定位去設(shè)計，而是為了政務(wù)服務(wù)的功能去設(shè)計。
酒店2.0時代，大家都知道地產(chǎn)爆發(fā)在它的黃金年代和白銀年代，酒店附加了房地產(chǎn)的一個商業(yè)配套屬性和金融屬性，并沒有體現(xiàn)酒店本身的經(jīng)營特性。直到疫情的沖擊，地產(chǎn)的黑鐵時代，商業(yè)地產(chǎn)的大部分酒店都是虧損的。
酒店現(xiàn)在進(jìn)入了3.0時代，更多的要關(guān)注消費(fèi)升級，要關(guān)注酒店資產(chǎn)管理。如上海民國時期的老飯店，最早設(shè)計的時候，設(shè)計師是下了很大的功夫，當(dāng)時酒店的舞廳已經(jīng)采用了彈簧地板，可是到了現(xiàn)在翻新改造時，把傳統(tǒng)的彈簧地板改成了運(yùn)動減震地板，完全沒有了那種彈簧地板輕盈的感覺，實際是我們沒有深入傳承和研究酒店客人需求，沒有把它的服務(wù)屬性延續(xù)下來。1988年咱們國家實行了第一批星級標(biāo)準(zhǔn)，多次改版后這個標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)在卻制約了酒店行業(yè)發(fā)展，制約了酒店設(shè)計創(chuàng)新。
北京樂孚IDM酒店研究院一直在做中國綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)得到了大家越來越多的認(rèn)可。大家可以看到這三個標(biāo)準(zhǔn)首先是綠色飯店建筑標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)的是健康、適用、高效。綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)增加了經(jīng)營內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)安全健康的服務(wù)。最新的設(shè)計和運(yùn)營導(dǎo)則里，強(qiáng)調(diào)了綠色飯店全過程的管理，提出了酒店要實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。
酒店設(shè)計時除了要符合設(shè)計規(guī)范要求，更多應(yīng)該關(guān)注使用者的健康環(huán)境設(shè)計，包括通風(fēng)、凈化、安全、綠色客房、綠色餐飲。在2018年中國飯店協(xié)會提了一個雙二十行動，企業(yè)效益提升20%，節(jié)能降耗20%，大家都知道能源成本和人力成本在酒店的經(jīng)營成本中占比是非常大的，所以強(qiáng)調(diào)更多的節(jié)能降耗。現(xiàn)在國家提出了雙碳目標(biāo)，實際對建筑這塊的要求提得更高。今年4月1號國家有一個強(qiáng)制性的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，提出更細(xì)化的碳達(dá)峰、碳中和路徑，那就是綠色酒店、綠色建筑、綠色施工，還有綠色經(jīng)營。從建設(shè)到運(yùn)營，建筑全過程碳排放占了全國總排放的51%，歐美國家在2007年甚至更早就已經(jīng)碳達(dá)峰了，中國還要到2030年才能達(dá)到這個目標(biāo)，雙碳目標(biāo)對我們未來去做酒店設(shè)計和酒店更新改造提出了更高的要求。
從我們的分析數(shù)據(jù)可以看到酒店竣工交付后，實際已經(jīng)是碳達(dá)峰了，未來它的目標(biāo)就是去做碳中和。紅色線是全國的一個碳達(dá)峰碳綜合曲線，綠色是IDM做的曲線，綠色酒店首先要做管理節(jié)能，要做調(diào)試節(jié)能，然后通過一些新的技術(shù)，包括中深層地?zé)帷⒖諝庠垂├錈幔ü鈨χ比峒夹g(shù)，包括可再生能源規(guī)模化運(yùn)用，可以在2030年達(dá)到碳中和目標(biāo)。
酒店整個建設(shè)過程中存在諸多設(shè)計和管理的誤區(qū)，大多數(shù)項目在籌建籌備各階段缺乏有效的銜接溝通，價值和信息傳遞不對稱，存在漏斗效應(yīng)，酒店開業(yè)后不能達(dá)到業(yè)主預(yù)期的設(shè)計要求和運(yùn)營要求。這張圖里標(biāo)注了5個“Wu”，首先酒店它是個建筑物，很多開發(fā)商寫不出完整的任務(wù)書，做酒店前是一團(tuán)迷霧，然后在施工過程中和設(shè)計過程中又會有很多失誤，最終竣工后運(yùn)營時才能恍然大悟，所以我們做酒店做設(shè)計時一定要務(wù)實。
這是大家都非常熟悉的迪拜7星帆船酒店，這個酒店引領(lǐng)了我們一些高端酒店和奢華酒店的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，也產(chǎn)生了一些誤導(dǎo)，可是我們從這個酒店整個建造過程中看，是非常符合酒店屬性的，從前期策劃設(shè)計一直到竣工交付，大家可以去找一下這個紀(jì)錄片看看，《世界偉大工程巡禮》第九集—迪拜帆船酒店建造過程揭秘。
中國人做酒店的時候經(jīng)常出現(xiàn)一個誤區(qū)，大家可以看到這是北京燕郊的天子酒店，被評為十大最丑建筑。酒店是建筑產(chǎn)品，它需要優(yōu)生優(yōu)育，不是一個酒店設(shè)計師或者一個業(yè)主用來表現(xiàn)自己的。
然后這還有一個案例，寧夏的一個沙漠酒店設(shè)計，大家可以看到當(dāng)時做的規(guī)劃效果圖比較科幻，設(shè)計寓意也非常好，大漠孤煙直、長河落日圓，外形構(gòu)造非常異形的，這個酒店最終沒有落地，沒有落地是什么問題？
可以看到沙漠里做了一個露天的泳池，維護(hù)成本、運(yùn)營成本非常高，包括異型的造型，它的得房率非常低，業(yè)主邀請了洲際、萬豪和很多國際管理集團(tuán)來提建議，因為未來會委托他們運(yùn)營，沒一個酒店管理公司愿意接手，因為這酒店從外形、從定位、從整體規(guī)劃，就是一個錯誤的產(chǎn)品，沒人愿意接手，然后整個方案就被放棄了。
最終這個酒店是按照這種模式去做的，這完全符合沙漠旅游的特性，我們?nèi)ド衬锊皇菫榱擞斡敬蚩ǎF(xiàn)在這個酒店取名叫星星酒店。沙漠要體驗沙漠特點(diǎn)，還可以看星星，酒店定位要符合本地地域的特性。
很多酒店在更新改造過程中還出了很多問題，2017年英國一個酒店公寓因為外墻使用了易燃保溫材料，比難燃材料每平米便宜了兩英鎊，少花了5000英鎊的結(jié)果造成了很大的火災(zāi)損失。1986年新加坡世界賓館短短60秒就倒塌了，是在它的更新改造過程中沒有做科學(xué)的論證和調(diào)研。包括2020年疫情期間，泉州酒店樓體倒塌，這個酒店當(dāng)時也是在改造的時候完全違規(guī)，按照業(yè)主的思路違規(guī)設(shè)計，違規(guī)施工造成了很大的損失。
酒店建筑有設(shè)計年限，我們不僅要關(guān)注它前期的設(shè)計效果、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、交付要求，更要關(guān)注它的全生命周期屬性，它最終使用功能和運(yùn)營管理要求，包括它后期的更新改造。
這里有兩個案例，我們可以看到斯里蘭卡這個酒店完全是利用了當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)光，利用了太陽能，包括的泳池使用了可循環(huán)的凈化水，還有斐濟(jì)這個酒店，也是跟它的整個生態(tài)環(huán)境是相結(jié)合的。
我們做綠色酒店有幾個設(shè)計原則，首先是可持續(xù)的一體化、系統(tǒng)化原則；第二與運(yùn)營管理緊密聯(lián)系的原則；第三是以人為本的原則；第四是因地制宜的性能化原則；第五是被動性技術(shù)優(yōu)先的原則；第六個是經(jīng)濟(jì)、適用的原則；第七是問題導(dǎo)向、整體最優(yōu)的原則；第八我們設(shè)計時采用更多的新技術(shù)，比如計算機(jī)模擬與BIM的運(yùn)用。
酒店設(shè)計不僅是一個理念，還包括了使用空間、高效運(yùn)營，更應(yīng)該關(guān)注酒店本身的資產(chǎn)管理和投資回報，只有盈利才能可持續(xù)發(fā)展。酒店的核心理念就是理解、傾聽、思考，創(chuàng)造，這是做酒店設(shè)計時基本方法。
下邊這張圖右下角，大家可以看到一個酒店的建筑面積，客房數(shù)跟它的總投資額，房價出租率，收益率是一個閉環(huán)關(guān)系。
任何這一點(diǎn)改動的話，都會影響到酒店未來整體的運(yùn)營收益和投資回報，比如規(guī)劃設(shè)計階段只考慮到建筑面積，房間布局、功能布局，不去因地制宜調(diào)研分析，導(dǎo)致出租率房價上不去，這個酒店投資會是虧損的，你設(shè)計做的再好，業(yè)主對設(shè)計師的評價都是不合格。
所以做酒店它實際是一個綜合性的設(shè)計，現(xiàn)在存量市場占了酒店市場的百分之六十左右。我們在做酒店的更新改造時，要給它去診病，要去看到它的問題，然后提出優(yōu)化設(shè)計方案，找到新的運(yùn)營機(jī)遇。
第二部分我給大家講一下酒店坪效和設(shè)計優(yōu)化。
前面我們講了酒店就是建筑空間加時間加為人服務(wù)，酒店坪效講什么？首先是建筑空間，因為設(shè)計決定了這個酒店80%未來的收益。
我們提出了收益面積和非收益面積概念。酒店大堂、機(jī)房、廚房，包括辦公、后勤，是非收益面積，它是不產(chǎn)生經(jīng)營效益的。具備實際經(jīng)營效益的是客房，會議，餐飲和多功能服務(wù)區(qū)域，消防通道和樓梯就是每個建筑物必配的，我們把它劃到收益面積里，最終在整個建筑空間里，我們強(qiáng)調(diào)的是收益面積最大化、業(yè)態(tài)比例最佳、動線短不交叉、降低建造成本。還有20%是在后期的管理，后期管理包括了人效、能效、收益管理，還有設(shè)備設(shè)施的完好性。
這里我們更多的關(guān)注人力資源管理、收益管理、物業(yè)管理、財務(wù)分析、信息管理，整個酒店強(qiáng)調(diào)為人服務(wù)，為客人和員工做服務(wù)設(shè)計。
對于固定的經(jīng)營面積來說，酒店花費(fèi)在每一平米上的水電費(fèi)、電費(fèi)甚至人工費(fèi)都是固定的，如果提高單位面積的銷售額，就更能達(dá)到更有效的一個經(jīng)營狀態(tài)。
特別對于單體酒店來說，坪效意義更為重大，因為酒店的毛利比較低，它只有通過加快商品的銷售速度，就是重復(fù)利用的功效才能更達(dá)到更高的一個利潤。
比如現(xiàn)在市面上能看到有些電影主題酒店，客房經(jīng)營狀態(tài)好的話，最多一天能賣8次。一天24小時，刨去睡覺8個小時，剩下16小時，一個電影大概一個半小時兩個小時，它變成了一個小型的私人電影院。
還有一種年輕人接觸較多的電競酒店，它的收益它不完全來自于客房出租收益，更多地來自于它的服務(wù)費(fèi)，占比能達(dá)到百分之二三十。普通酒店客房一個標(biāo)間放一張大床或者兩個雙人床，電競酒店可以改造成4張床或者6張床。
相應(yīng)于它的收益就比其他的酒店就會多個3倍4倍，至于五六倍。最早電競酒店剛起來的時候，基本上8個月就能收回投資成本，現(xiàn)在可能競爭比較厲害，相對房價下降比較多，可是它整體的收益還是比傳統(tǒng)酒店更好。
做酒店設(shè)計的時候，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐目驮葱枨螅鶕?jù)經(jīng)營主題和業(yè)主的投資回報，先做一個定性的可研分析，之后才能下手去做設(shè)計。
酒店的坪效要事先給定量，既有建筑的建筑空間這塊已經(jīng)限死了，結(jié)構(gòu)框架是改變不了的，設(shè)計時需要知道已給定的面積里，哪些能產(chǎn)生收益，哪些不能產(chǎn)生收益，這牽扯到一個“有效坪數(shù)”的定義。
在改造過程中要減少這種無效的坪數(shù)，使無效的坪數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛行簲?shù)，去提高酒店門店的營業(yè)能力，在設(shè)計時要減少收益比較低的功能設(shè)計。
四五星酒店是全服務(wù)酒店，收益來源比較廣泛，精品酒店收益實際更多的是客房收入，做設(shè)計時就需要更多的考慮客房配置。在我們經(jīng)手的一些項目過程中，經(jīng)常幫業(yè)主去做設(shè)計優(yōu)化，也叫集成管理的設(shè)計優(yōu)化。通過這種集成管理的設(shè)計優(yōu)化，在保證品質(zhì)的情況下基本上能夠降低投資10%以上，還有整體的節(jié)能設(shè)計優(yōu)化，運(yùn)營期間能源成本支出能夠減少30%。
下面這個案例是我們研究院王大承老師的項目，他是貝聿銘的徒弟，他跟貝老師一塊去做紐約四季酒店，整個標(biāo)準(zhǔn)客房套內(nèi)面積只有27平米，可是布局和配置做得非常好。
大家都知道酒店的動線設(shè)計，實際更多的講客房房門外這些動線，比如客人動線、服務(wù)動線、餐飲動線，可是在酒店房間里動線卻很少關(guān)注，這叫家居動線，酒店客房里一共有5大功能，這些功能如果設(shè)計的時候只是按照常規(guī)的思維去隨意布置的話，這些動線各個功能使用的時候會有交叉重復(fù)路徑，客人在這個房間里會感到非常的不舒適。所以在做酒店設(shè)計時，更應(yīng)關(guān)注客人的體驗感受，然后再去做平面布局，最終達(dá)到設(shè)計效果和客人滿意度。
通過IDM數(shù)據(jù)庫分析結(jié)果可以看到，改革開放以后，八十年代國外資本家或者港澳臺資本家投資了中國一些酒店，比如北京的建國酒店，他當(dāng)時每間房均攤的建筑面積只有80多平米；廣州的白天鵝因為航空控制，大樓限高100米，可是政府要求它必須有1000套房，怎么去達(dá)到？只有去把酒店的層高去降低，最終酒店層高是2.75米，現(xiàn)在酒店層高基本都在3.3米以上， 2.75米層高通過各項優(yōu)化設(shè)計也是能達(dá)到。
在1995年到2005年，地方政府或者是一些國有企業(yè)投資的酒店每間房平攤的建筑面積平均達(dá)到了120平米。2005年到2016年，房地產(chǎn)時代和酒店2.0時代，我們做了一些數(shù)據(jù)分析，基本上每間房都會攤到150到200平米建筑面積，有些個別的度假酒店能達(dá)到200多平米，大家可以去做一個對比分析，一間房攤到100平米跟攤到200平米，他最終的酒店房間數(shù)就會少了一半，它的經(jīng)營收益大家可以想象能夠少到多少。
這是幾年前IDM做的北京一個酒店改造優(yōu)化設(shè)計，包括它的經(jīng)營業(yè)態(tài)我們也做了調(diào)整。比如原來室外有一個鍋爐房，我們優(yōu)化以后，因為現(xiàn)在新設(shè)備新技術(shù)都不斷的發(fā)展，鍋爐都可以小型化模塊化，完全可以把鍋爐設(shè)備挪到其他的位置，鍋爐房我們就把它變成一個小型的宴會廳，把一個原來機(jī)房的非收益面積變成了一個有效的收益面積。另外在北京地區(qū)酒店的坪效比不過辦公出租還有公寓出租，該酒店的位置正好在二環(huán)邊上，我們建議業(yè)主把原來收益比較低的大堂吧，包括泳池，包括桑拿spa，都改造后變成對外辦公出租，不用高檔裝修，只保留客房服務(wù)功能，這樣總體投資額降低了5千萬，整個投資回收周期原來是10年，現(xiàn)在改變成了5年內(nèi)就能回收。
另外從這個圖表數(shù)據(jù)上大家可以看到，這是我們前幾年機(jī)電優(yōu)化的一個項目。酒店的機(jī)電原設(shè)計裝機(jī)容量非常高，通過我們優(yōu)化減少了一臺設(shè)備和部分機(jī)房面積，但是酒店運(yùn)營使用后設(shè)備負(fù)載率只有30%，還有更多優(yōu)化空間。所以我們在冬奧崇禮酒店項目，通過IDM數(shù)據(jù)庫對標(biāo)分析，機(jī)電部分原始設(shè)計概算是5,000萬，優(yōu)化后直接就降低了2,000萬。
我們做室內(nèi)設(shè)計更應(yīng)該關(guān)注機(jī)電部分，因為在酒店機(jī)電建造成本占了約1/3，它的運(yùn)營成本占了它的不動產(chǎn)的1/2，然后90%的設(shè)備都隱藏在吊頂、管井和機(jī)房里面。
運(yùn)營期間可以看到像攜程等OTA上面的一些評價，更多的客人投訴實際是都跟機(jī)電有關(guān)系，水冷了熱了，風(fēng)速噪音溫度等有問題，以及一些環(huán)境問題。所以在酒店籌建和更新改造過程中，我們做設(shè)計的時候，更應(yīng)該關(guān)注這些機(jī)電設(shè)備是否符合酒店要求。
我還有兩個案例給大家分享一下。這是一個冬奧的酒店案例，設(shè)計是北京一個著名大院做的，效果做出來確實非常好，可是建筑師他只關(guān)注了外觀效果，它造成了什么問題？
大家可以看到，從建筑外觀來說，肯定是窗戶越大越高，效果越好，可是設(shè)計師只關(guān)注了建筑效果，多少也考慮了室內(nèi)吊頂高度，北京地區(qū)的外窗開啟有地方設(shè)計規(guī)范必須內(nèi)開，但是等實際施工時發(fā)現(xiàn)，窗扇與室內(nèi)設(shè)計的窗簾盒高度沖突了，窗扇內(nèi)開時打不開了。窗戶尺寸不光是一個與外墻和室內(nèi)吊頂銜接的問題，實際還有一個酒店窗簾盒標(biāo)準(zhǔn)要求。
為什么酒店要去做窗簾盒？因為它有一個五星級酒店品質(zhì)要求，要求必須是雙道窗簾，窗簾盒除了寬度要達(dá)到200mm，高度也要達(dá)到200mm，為什么要達(dá)到200？大家從這張圖上可以看到，窗簾盒深度不夠而外窗又太大，陽光會從上口縫隙反射進(jìn)房間，居住品質(zhì)上就不能滿足這種高星級酒店密閉遮光的要求。酒店設(shè)計除了需要了解設(shè)計規(guī)范，更要懂酒店管理標(biāo)準(zhǔn)，懂客人使用要求。
同樣這個案例，我們在做室內(nèi)設(shè)計的時候，還要考慮窗簾搭接的方向，因為搭接方向必須考慮陽光照射因素，會不會從窗簾搭接的豎向的縫隙照到客人睡覺的床頭，另外窗簾軌最少要重疊25公分。
這是北京一個政務(wù)接待酒店業(yè)主給我們提的一個要求。酒店都是接待一些國賓，政府高層領(lǐng)導(dǎo)等，運(yùn)營時很大的一個問題就是房間衛(wèi)生間有異味，一直有。在這次更新改造的時候，就給我們提了這個要求，一定要避免房間的衛(wèi)生間的異味！
我們從設(shè)計方面、施工管理，設(shè)備選型，運(yùn)維管理幾方面找出了25個以上會造成衛(wèi)生間異味的產(chǎn)生因素。
首先酒店衛(wèi)生間干濕分區(qū)，濕區(qū)是淋浴房，干區(qū)是馬桶和洗手盆。干區(qū)不是經(jīng)常有水，地漏非常容易干燥。我們在設(shè)計的時候，一定是要把洗手盆的下水管跟干區(qū)的地漏設(shè)計共用一個P彎，這樣就在洗手盆排水的時候，水會一直存在p彎這里,就不會有干燥返臭的問題。
整個排水系統(tǒng)設(shè)計，豎管到屋面還有一個通風(fēng)和通氣孔，這兩個管子如果高度比較接近的話，容易串味。還有選型的時候可能會選節(jié)水型兩三升的馬桶，如果馬桶距離管井非常遠(yuǎn)，這種兩三升的水，它是不可能把污物直接沖到豎管里去的，日積月累以后，它就會有異味散發(fā)。
我們在做設(shè)計的時候，不光考慮我們室內(nèi)設(shè)計效果，更關(guān)注它的一些底層要求，包括未來的酒店運(yùn)維要求。比如地漏，如果服務(wù)員清潔不及時的話，地漏里污物堆積會越來越多，容易出現(xiàn)排水不暢，建議淋浴房地漏一定是要設(shè)計成兩個，或者直徑要大一些，地漏選型盡量不要太復(fù)雜，包括它的水封的高度，必須要達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。
還有我們選擇智能馬桶的時候，大家都知道智能馬桶是配了電線和熱水管，如果這個潔具產(chǎn)品設(shè)計的不合理，如果穿電線穿熱水管的孔洞沒有密封措施，就容易在馬桶的內(nèi)部形成串味返臭。
我們還會發(fā)現(xiàn)如浴缸下水管、洗手盆的 S彎下水管跟預(yù)埋排水管密封情況，排煙排風(fēng)設(shè)備設(shè)計和安裝的問題會都造成異味散發(fā)，IDM做綠色飯店工程審計的時候經(jīng)常碰到這些設(shè)計和施工問題。所以在做酒店設(shè)計的時候，要考慮后面的施工，要考慮設(shè)備的選型，要考慮后期運(yùn)維的要求。
現(xiàn)在酒店設(shè)計可采用的新技術(shù)越來越多，如大家都已運(yùn)用的 VR全景設(shè)計和動畫漫游，現(xiàn)在發(fā)展到元宇宙虛擬設(shè)計。還有裝配式技術(shù)，幾年前雄安新區(qū)第一個建筑物，它的市民服務(wù)中心公寓，就是用裝配技術(shù)設(shè)計的一個集裝箱式酒店建筑。
技術(shù)進(jìn)步是酒店新發(fā)展的機(jī)遇，首先要提升客人的感受，第二要提高管理水平，要通過大數(shù)據(jù)去做精準(zhǔn)分析。第三是要考慮節(jié)能降耗。
現(xiàn)在有些酒店有自助辦理的機(jī)器人，包括送物的機(jī)器人，室內(nèi)設(shè)計的時候要考慮機(jī)器人通道的要求，要考慮后期怎么降低酒店的運(yùn)營成本。
第三部分我給大家分享酒店建設(shè)全過程。
前面我給大家講了酒店建設(shè)過程中出現(xiàn)了很多設(shè)計誤區(qū)。業(yè)主做前期的策劃和方案時，都會請一些大師做方案，然后到專業(yè)設(shè)計院做施工圖的時候，有些施工圖設(shè)計師不能把大師的理念去完全落地，這打了個折扣，到了施工階段又打了個折扣，驗收的時候為了趕工期再打個折扣，到運(yùn)行的時候又打個折扣，基本上我接觸的很多項目，到了竣工交付的時候，有70%都沒有實現(xiàn)最初的設(shè)計理念和設(shè)計要求，這里面出現(xiàn)的問題就是信息傳遞漏斗。
這是我們做的一個冬奧項目。首先是做酒店定位，第二是項目立項，第三是專業(yè)設(shè)計，第四是裝修工程，第五是監(jiān)控進(jìn)度，第六是現(xiàn)場整改，第七是酒店籌備，第八是要做成本控制。
在前期的定位分析時，我們更多的是要去優(yōu)化成本和控制造價，這個項目當(dāng)時一共批下來是6.8個億，通過優(yōu)化以后是6.4個億，最終竣工審計完了也是6.4個億，通過我們酒店建設(shè)全過程管理，降低了4,000萬投資。
建設(shè)全過程過程中我們更關(guān)注設(shè)計管理，設(shè)計管理里更多是強(qiáng)調(diào)計劃管控，整個設(shè)計進(jìn)度中如樣板間階段，當(dāng)時這個樣板間因為時間很緊，一年半要完成這個酒店，我們就在異地要求施工單位按照設(shè)計要求去搭建。把前期的這些酒店設(shè)計和施工問題集中通過樣板間得到整改，得到綜合的信息反饋，在實際現(xiàn)場實施的時候，避免了這些問題的發(fā)生也確保了工期進(jìn)度。
IDM現(xiàn)在比較多的一個工作就是作為業(yè)主的顧問和管家，然后把我們的專業(yè)化服務(wù)貫穿于整個酒店全過程。從前期的規(guī)劃、建筑設(shè)計、能源環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計，到施工實施，然后到運(yùn)維管理。整個酒店建設(shè)全生命周期分了6個階段，包括咨詢、設(shè)計、施工、交付、調(diào)試，更新改造，在這6個階段去保證酒店資產(chǎn)的大幅度的升值。
近期北京樂孚承接酒店項目更多的是一些EPC項目，就是包括設(shè)計施工采購。我們做EPC項目有很大的一個優(yōu)勢，通過技術(shù)的整合，包括一些資源的整合，去做到坪效最大化、設(shè)計模塊化、硬裝標(biāo)準(zhǔn)化、制作工業(yè)化、安裝簡單化、施工規(guī)范化。
再談?wù)勍ㄟ^數(shù)字化重塑酒店的業(yè)務(wù)架構(gòu)，比如提升它的數(shù)字化運(yùn)營水平，精細(xì)化賓客服務(wù)，搭建集成的數(shù)據(jù)平臺，構(gòu)建數(shù)字化的營銷體系，提供一個在線的能源管理平臺。通過提供能源安全經(jīng)濟(jì)方面的綜合解決方案，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)和云計算去滿足酒店數(shù)字化的轉(zhuǎn)型。
酒店在后期的更新改造中需要更關(guān)注它的運(yùn)營成本，從這個數(shù)據(jù)圖表可以看到我們分析的北京26家五星級酒店，節(jié)能潛力都有40%。
前面我們講酒店就是兩件事，一個是建筑空間，一個是為人服務(wù)，酒店服務(wù)設(shè)計非常重要，這是找了一張亞朵酒店的客戶體驗圖，大家可以看到更多的是酒店客人對這個酒店的體驗，它的裝修風(fēng)格，房間大小，包括價格。
那亞朵為什么做得比較好？它講究了幾個方面，首先是地段，一個酒店掙不掙錢，地理位置非常關(guān)鍵，價格在高度競爭情況下，它提供了更多服務(wù)的附加價值。同樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)下，它的售房價格要比其他品牌酒店要高20~30%，個別的還能高到50%。
這是在香格里拉做的一個項目，大家可以看到上面兩張圖是它的茶餐廳，正常全日餐設(shè)計的時候，都是1.8平米一個座位，因為這個酒店在市中心，全日餐的翻臺率非常高，我們通過動線優(yōu)化，服務(wù)設(shè)計優(yōu)化，然后每個餐位只有1.4平米，這樣增加了更多的餐位，它的經(jīng)營效益就非常更好。
右邊大家可以看到這張盤子，這是當(dāng)時我們更深的一個研究。這個盤子大小實際會影響到客人每次取餐的次數(shù)，次數(shù)如果多了以后，客人的動線擁擠度，包括留的過道寬度，就會有很大的影響。這個盤子大小正好符合一次能夠吃飽的量，第二便于手拿。
還有現(xiàn)在疫情對酒店影響非常大，酒店設(shè)計的時候要考慮提供健康指標(biāo)，包括疫情防控，包括溫濕度，pm值等環(huán)境質(zhì)量10項指標(biāo)，可以在酒店的大堂有顯示屏或者是標(biāo)識去告訴每個客人，這是一個安全綠色健康的酒店。
舊的星級標(biāo)準(zhǔn)里要求必須有程控電話，實際上客人用的很少，更多的需求是前臺服務(wù)，程控電話包括其他的一些弱電客控，都可以整合到一套完整的ONEBOX智能化系統(tǒng)里頭，這樣就減少了酒店的一些投入，也能更高效運(yùn)營。
今天給大家做了一個簡單的分享，在中國雙碳目標(biāo)壓力下，未來酒店的籌建和改造要體現(xiàn)綠色、低碳、健康、安全等特點(diǎn)，優(yōu)秀的設(shè)計師在酒店設(shè)計、建設(shè)和運(yùn)營管理工作中，必須堅持以節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、安全健康為理念，以科學(xué)的設(shè)計、有效的管理和先進(jìn)高效的技術(shù)措施為手段，以資源效率最大化、環(huán)境影響最小化為目標(biāo)，為酒店消費(fèi)者提供安全健康舒適的服務(wù)，實現(xiàn)環(huán)境與效益的雙贏。希望通過本次“中裝杯”系列活動的公開課分享和相關(guān)案例講解，讓各位設(shè)計師學(xué)員們了解綠色酒店的核心知識和酒店全生命周期理念，今后設(shè)計出的作品能讓管理者好用、客人感到舒適、業(yè)主還能有所回報。謝謝大家！
來源：中裝新網(wǎng)
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